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个人拿地成风 “影子公司”随行 |
2008年06月23日 中国房地产报
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随着房地产市场的调整，风云变幻的土地市场上不再是开发商一家独大，个人拿地异军突起。
6月11日，浙江省三门县国土资源局以拍卖方式出让一宗国有土地使用权，起拍价为210万元，经过30多轮竞价，最终被一马姓男子以490万元的价格竞得。
这只是近来众多个人拿地事件中的一个。与2007年同期的喧嚣相比，今年的土地市场沉寂了许多，不再有“地王”吸引大众的眼球，取而代之的是个人拿地的逆市而上。
然而，个人拿地是否合理？诸多事件的出现，究竟是土地市场新力量的生成，还是另有隐情存在？
“非主流”拿地
今年4月,重庆最大宗个人购地项目规划正式向市发改委申请立项。重庆某大型医院副教授个人出资202万元,拿下了位于渝北区古路镇草坪村的一块面积5亩多的土地。
无独有偶，3月19日，武汉市年内首度土地出让，核心地块花落个人，一位名叫刘桂华的中年女子最终以5010万元，成为汉江区天门墩路4.4亩土地的最后买家。
中国人民大学土地管理系教授郑华说：“我国的法律规定了无论企业还是个人，都有拿地的资质，所以在法律程序上是没有问题的。”
而郑华的依据正是国土资源部39号令。2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（即39号令）。
39号令中明确规定：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
与此前的旧法规相比，该规定增加了不得对竞买人设定限制条件这一条款。
尽管国家政策没有明令禁止个人拿地，但在全国各地，个人拿地因为“罕见”，所以一直颇受侧目。
“城市之间的政策有差异，我所在的南京允许个人拿地，但附近的上海就不允许。”南京个人合作建房发起人邵角说。
邵角认为，政策风险不能不考虑，现在政策解释上有模糊性，从长远看，国家对个人拿地这种非主流的土地出让方式的法律监管肯定会越来越规范，小产权房的叫停就是前车之鉴。
然而，种种迹象表明，个人拿地已逐渐开始成为土地市场的一股新力量。
对此，郑华预测，个人拿地对目前的土地出让制度会产生一定的影响。“土地的受让主体变得多元化了，但这种新生现象的走向目前不好判断，需要进一步观察。”
郑华还表示，尽管少数地块因地段、面积等因素价钱偏低，但仍不是个人能负担得了的。“在目前市场遇冷的状况下，政府对大地块分割为个人拿地提供了一些机会。”
背后隐现公司行为
“大多数个人拿地的背后都存在着企业行为，并且最终以企业形式出现在市场上。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林说，个人拿地其实与企业行为密切相关。
以往的事例似乎印证了这一说法。
早在2007年11月，北京市丰台区成寿寺南方庄71号商业综合楼项目用地经过114轮竞价，最终由一位名叫李世东的神秘男子以7010万元竞得。这是北京首例以个人名义竞得的地块。
但据知情人士透露，李世东之所以个人拿地，是因为其背后代表是某开发公司。
而重庆出现个人拿地的地块，其容积率为2。据重庆业内人士测算，在质量过关的前提下，其开发成本仍需要近千万元的开发资金，以一己之力很难完成，似乎也要引入公司行为。
显然，资金问题已经制约着个人拿地，而后续开发问题则更是瓶颈。
经历过个人合作建房诸多考验的邵角认为，受限于资金和开发双重问题，个人拿地只不过停留在“拿地”这一动作上。“个人根本无法完成建房的全部流程，买地虽然不需要资质,但搞开发却需要较高的准入门槛。”
浙江省三门县国土资源局工作人员杨文晋也证实了这一点。据其透露，此次拿地的马姓男子背后另有几个合伙人共同出资。而在竞得这块地后，几位合伙人会成立公司来完成后续工作。
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